近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过(gu天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物ò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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