圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗　饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均水平的(de)房地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看(kàn)各城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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