万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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