万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的ln的公式大全，ln4-ln2等于多少业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(qln的公式大全，ln4-ln2等于多少uán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zàln的公式大全，ln4-ln2等于多少i)北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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