5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗分钟后如果没干还敷吗hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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