饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房反函数的性质是什么意思，反函数得性质屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng反函数的性质是什么意思，反函数得性质)示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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