OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(w现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？ěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表(现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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