导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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