饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mé圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗n)从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗(xiàn)城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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