文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文<三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思/p>

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过(guò)大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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