饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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