5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)i加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足i。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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