OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)中国内战打了几年，中国内战打了几年时间会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新中国内战打了几年，中国内战打了几年时间ine-height: 24px;'>中国内战打了几年，中国内战打了几年时间的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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