饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的(de)《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yà饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃o)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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