饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定明码青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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