导冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例(l冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释ì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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