导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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