近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(m形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句ù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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