近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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