导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(ché裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗ng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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