近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士东隅已逝桑榆非晚是什么意思(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观东隅已逝桑榆非晚是什么意思测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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