5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应(yīng)世界上女性最开放的是哪个国家潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月世界上女性最开放的是哪个国家份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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