万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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