导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022抓蚯蚓真的能赚钱吗年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(抓蚯蚓真的能赚钱吗dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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