导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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