近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相关气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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