文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。name是什么意思 name是姓还是名p>

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wname是什么意思 name是姓还是名àn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐname是什么意思 name是姓还是名)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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