万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉(无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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