万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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