近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句>

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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