导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近一里地等于多少米 一里地等于多少公里6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市一里地等于多少米 一里地等于多少公里场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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