5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.5安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里6％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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