近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）女生工资多少算正常，女生工资多少算正常陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)女生工资多少算正常，女生工资多少算正常况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(s女生工资多少算正常，女生工资多少算正常hì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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