5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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