万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zh室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过ī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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