文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式池子为什么被封杀rong>

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和池子为什么被封杀房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，池子为什么被封杀为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。