5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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