文：任泽(zé)平团队　　

　　35c到底有多大，35c是多少trong>导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)35c到底有多大，35c是多少，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭35c到底有多大，35c是多少(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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