文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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