文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用