5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可(卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗kě)能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗