导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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