5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(Medical staff可数吗，stuffgǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着Medical staff可数吗，stuff地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较Medical staff可数吗，stuff于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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