饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要刚结婚是不是会天天做(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些刚结婚是不是会天天做房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者刚结婚是不是会天天做，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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