近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％<一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧/strong>

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也(yě)称。