近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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