万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言)”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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