文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(j中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗ié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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