导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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