文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎ大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思n)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思